Der BFW NRW (BFW-Landesverband Nordrhein-Westfalen e.V. , Verband der mittelständischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft) macht einen weiteren Schritt in die Städte und Kommunen vor Ort: Heinrich Falkenberg (59) und Holger Nemitz (51) vertreten den BFW-Landesverband als Sprecher in der Region Bonn. Im Gespräch mit Jason Krstic, politischer Referent des BFW NRW in der Region Köln-Bonn, beschreiben sie, was es zu tun gibt.
Herr Nemitz, Herr Falkenberg – was sind die drängendsten Probleme für unsere Bauträger, Bestandshalter und Projektentwickler in der Region Bonn?
Holger Nemitz Grundsätzlich unterscheidet sich die Situation vor Ort nicht allzu sehr von der in anderen Städten und Kommunen. Begonnene Bauvorhaben werden zu Ende gebaut, aber ein großer Teil der geplanten Projekte wird aufgrund der aktuellen Marktsituation auf Eis gelegt oder verkleinert. Das ist allerdings nicht nur bedingt durch die Zinsentwicklung, hohe Baukosten oder Lieferkettenprobleme.
Heinrich Falkenberg Das ist der springende Punkt. Natürlich können Politik und Verwaltung keine weltwirtschaftlich relevanten Rahmenbedingungen verändern. Uns wäre aber schon damit gedient, wenn Politik und Verwaltung vor Ort ihre Spielräume nutzen würden, um aktiv größere und auch kleinere Neubauprojekte zu ermöglichen. Tatsache ist, dass die Politik die Verwaltung zum Teil mit schwer umsetzbaren Ideen beauftragt. Sofern politische Vorgaben wirklich umsetzbar sind, geht die Verwaltung auch gerne mal in ihren Forderungen über die Vorstellungen der Politik hinaus. So lässt sich kein Wohnraum schaffen.
In Köln wurde offenbar schon aus der Verwaltung heraus geäußert, die Stadt sei zu Ende gebaut. Gibt es ähnliche Tendenzen in Bonn?
Heinrich Falkenberg In Bonn entstehen weiterhin viele neue Arbeitsplätze für gut qualifizierte Arbeitnehmer, die neu auf den engen Wohnungsmarkt drängen. Wir brauchen daher dringend mehr Wohnraum. Neben der Grundstücksknappheit und der langen Verfahrensdauer ist auch das Bonner Baulandmodell mit der Forderung
nach einer hohen Quote von 50 % öffentlich gefördertem Wohnraum nicht förderlich. Solche Quoten wären nur über eine entsprechende Quersubventionierung durch noch höhere Preise bei den frei finanzierten Wohneinheiten darzustellen; aber aufgrund der ohnehin hohen Grundstücks- und Baukosten kommen hier auch Normalverdiener an ihre Grenzen.
Ich rechne gerne mit Blick auf das Bonner Baulandmodell vor, dass 30 % öffentlich geförderte Wohneinheiten von 100 Wohnungen mehr Wohnraum bedeuten als 50 % von keiner Wohnung.
Holger Nemitz Zudem wird Eigentumsbildung für weite Teile der Bevölkerung sehr schwierig. Potenzielle Käufer, die sich viel Geld leihen müssen, fallen als Interessenten weg, weil das schlicht nicht mehr finanzierbar ist. Und drängen daher auf den Mietmarkt, was die Situation zusätzlich verschärft.
Holger Nemitz, BFW-Landesverband, Sprecher in der Region Bonn, Geschäftsführer RHEIN-HAUS GmbH
In zahlreichen Kommunen wird die Dauer der Planungs- und Genehmigungsprozesse bemängelt. Trifft das auch für Bonn zu?
Holger Nemitz Pauschal ist das nicht zu sagen. Richtig ist aber, dass bei fast allen Bauvorhaben die Planungsprozesse komplexer werden und ämterübergreifende Abstimmungen schwierig sind. Nehmen wir zwei Beispiele: In einem Fall ging es darum, einen Konflikt zwischen Bauherr, Liegenschaftsamt und Bauordnungsamt zu lösen. Wir haben kurzerhand dem Erwerb einer elf (!) Quadratmeter großen Fläche bei gleichzeitiger Verschenkung von 57 Quadratmeter Bauland zugestimmt, was von allen Beteiligten als gute Lösung betrachtet wurde. Keine gute Lösung war, dass der entsprechende Kaufvertrag erst fast ein Jahr später auf dem Tisch lag und vorher die Baugenehmigung nicht erteilt wurde. Im zweiten Fall meldeten sich die Politik und der Denkmalschutz zu Wort, um eine mit dem Bauordnungsamt bereits abgestimmte Neubauplanung auf Grundlage eines gültigen B-Plans besser zwei Etagen niedriger ausfallen zu lassen. Hier mussten wir lernen, dass eine Anpassung gültiger B-Pläne im Zeitablauf nach Rechtskraft möglich ist. Was das mit der Kalkulation macht, muss ich nicht erklären.
Heinrich Falkenberg Es ist leider festzustellen, dass gerade in größeren Kommunen die verantwortlichen Ämter in erster Linie an ihre jeweiligen Belange denken und in vielen Fällen nicht unbedingt lösungsorientiert handeln. Offensichtlich möchte keiner der Beteiligten auch nur einen Schritt wagen, der nicht wasserdicht zu begründen ist. Ich würde mir hier wünschen, dass man die Bedenken der Wohnungswirtschaft ernster nimmt und neben dem Aufzeigen von Problemen auch schon mögliche Lösungen skizziert.
Herr Nemitz, was würden Sie sich in Bonn wünschen?
Holger Nemitz Ich wünsche mir von Politik und Verwaltung eine Fokussierung auf das Wesentliche und den Willen, etwas zu bewegen und Wohnraum zu schaffen. Wir werden in einem anderen Fall vermutlich ein Bebauungsplanverfahren einstellen, weil sich Planungsdetails im Offenlagebeschluss derart verändert haben, dass sich das Projekt nicht mehr lohnt. Beispielsweise wurde eine Verlegung der Tiefgarageneinfahrt gefordert, ein Detail, welches im Planungsverfahren explizit dem Wunsch/der Vorgabe der Verwaltung entsprach.
Herr Falkenberg, hat Projektentwicklung in Bonn noch Zukunft? Oder gehen Sie künftig lieber in die benachbarten Gemeinden?
Heinrich Falkenberg Der Bedarf für Bonn ist in jedem Fall groß. Es ist aber sicher einfacher, in kleineren Kommunen schnellere Ergebnisse in der Baulandentwicklung zu erzielen. So etwas wäre sicher auch in Bonn möglich. Projektentwickler sind jedoch in einem Spannungsfeld von Politik, Verwaltung und Öffentlichkeit zu Hause. Das macht es schwierig, da es oft nur in Einzelgesprächen gelingt, sinnvolle Lösungen für alle Beteiligten zu finden.
Was ist Ihr Ziel für den BFW in Bonn?
Heinrich Falkenberg Wir werden daran arbeiten, Politik und Verwaltung die Sichtweise der mittelständischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft nahezubringen. Und ich würde mich freuen, wenn uns viele Mitbewerber und Marktteilnehmer dabei unterstützen. Denn die Bundes- und Landespolitik setzt zwar den Rahmen, in dem sich die Kommunen und wir als Branche bewegen können. Positive Veränderungen für alle Beteiligten wird es jedoch nur geben, wenn Städte und Kommunen diesen Rahmen im Schulterschluss mit der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft mit Leben füllen.
Der Beitrag erschien zuerst in “impulse” – Magazin der mittelständischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.